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房二代的正确打开方式

时间:2017-01-04    浏览:

  父母拥有多套房产就代表着巨额的财富,那么房二代如何从父母那里获得房产才最经济划算?请听百恩律师详细分析:

  对于一线城市居民来说,一套房产动辄几百万元,部分面积较大、地段不错的住宅价值甚至超过千万元,因此继承金额如此巨大的财产,通过何种方式以最小的成本取得,确实需要认真思考。

  就目前来说,子女取得父母房产的途径主要有3种,包括继承、买卖和赠与。每一种方式所对应的成本各不相同,而且所对应的条件也有所区别,所以到底采用哪种方式,则需要根据不同的情况来作出选择。

  1继承成本最低 但手续繁多

  按照法律规定,房产继承分为两种,一是法定继承,二是遗嘱继承。法定继承意味房屋产权人只有一个子女,那么产权人去世后房产继承给下一代。但如果房屋产权人有两个或以上子女,那就需要立遗嘱明确房产由哪个子女来继承,或者其他兄弟姐妹放弃自己的继承权,才能由其中一个子女单独享有继承权。

  优势:子女以继承的方式获得父母的房屋,只需要支付公证费和工本费,没有营业税、个税和契税。

  劣势:1、采用继承法过户房产,继承人需要办理各种证明,期间要花费大量的时间和精力。

  2、继承人日后出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

  继承公证费和房屋评估费是继承过户中两项最大的成本。

  继承权公证费用主要按照继承人所继承的房地产的评估价2%来收取,最低不低于200元。父母名下房产的价值,并非自己说了算,需经过具有相应资质的评估机构根据当前市场行情进行评估而定。通常情况下,评估价格与市场价相差不大,所以该费用可基本确定为按市场价2%来收取。

  房地产价值评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%0.5%不等。当然,评估价格越高部分,收取标准越低。

  此外,百恩律师还想提醒的是继承过户时应承担过户税费,根据房屋评估价收取0.05%的合同印花税,同时还收取登记费和权证印花税等,后两项费用极低,可忽略不计。

  如以一套总价为230万元的普通住宅为例,子女继承该房产时所需负担的费用不到7.4万元。

  2赠与更自由 费用也还行

  房产赠与,是指一方当事人自愿将自己的私有房产无偿给予另一方所拥有,对方当事人也愿意接受的行为。这种行为一般发生在亲属或朋友之间。除了配偶、子女之外的其他亲人,都不能采用继承的方式,只能选择赠与或买卖过户。

  优势:房屋产权人可以自主进行选择,把房屋赠与任何一人。

  劣势:受赠人出售此房时,将被征收20%个税。如果房产证年满5年且是唯一住房,可免征个税。

  赠与是一种较为经济的转让过户方式。百恩律师在此提醒,赠与方式主要承担的费用包括契税、评估费、公证费及少量的过户费用。其中,税费收费标准为3%,房产评估费用按照阶梯式收费,按房产评估价的0.01%0.5%不等,公证费按照评估价的1%收取。 同样以上述案例中总价为230万元的房产估算,采用赠与方式过户时,所需承担的税费约12万元。

  3买卖

  房屋买卖是指房屋所有权人将自己名下的房产买卖给他人的法律行为。在买卖方式的过户中,不同的情况,费用也是不同的。

  优势:最常见的过户方式,无需太多繁琐的手续,操作便捷,安全省心。

  劣势:买卖过户,需缴纳较多的税费,造成额外的经济支出。

  父母与子女之间也可以通过买卖方式完成财产转移。这种转让方式交易成本较高,但却为日后转让省下了不小的开支。

  父母将房子卖给子女,与普通的交易方式完全相同,并无明显区别,交易过程中所产生的税费也与普通房产买卖方式毫无二致。

  房产买卖承担税费最高的情形为该房产购买时间不满2年,且子女名下已有房产,那么,交易双方要承担3%的契税、5%的增值税以及全额1%的个人所得税。

  举例说明,如有人将一套230万元住宅(普通住宅)转让过户给子女,产生的税费包括:

  契税:230×3%=6.9万元;

  增值税:230÷(1+5%)×5%=10.95万元;

  个人所得税:230×1%=2.3万元;

  3项共计:20.15万元。

  有部分城市父母与子女之间的房产买卖行为可自行定价,因而税负水平大幅降低。如郑州、扬州等城市,父母与子女之间房产买卖转让,合同约定的价格总额可低至最低报税标准100元,这样,所有税费相加不会超过两位数,因而过户成本大幅降低。

  百恩律师认为,以上只是婚姻律师为大家提供的三种选择方式,关于如何才能选择到最佳的转让方式?百恩律师认为,三种方式各有利弊和风险,所以建议各位根据家庭实际情况选择最适合的方式。

  百恩律师总结:

  继承过户方式存在一些限制,在父母在世时是不能办理的,只有等到父母去世后才能办理房产继承。如果考虑为孩子就近入学急于落户而父母健在,则无法通过继承这种方式来完成过户,必须考虑买卖或者赠与方式。

  买卖转让这种过户方式,尤其是在一些可自行确定合同价的城市,由于税费大幅降低,不失为一种上佳选择。但这种方式在很大程度上会受到政策影响,近期随着调控收紧,部分城市名下已经有两套及以上住房的子女,则会受到现有调控政策限制而无法实现过户,因此在无法通过继承方式完成过户的情况下,则只能通过赠与方式了。

  赠与方式简单便捷,而且所需承担的费用也不是很高,这种方式也值得考虑。尤其是在限购的大背景下,部分没有购房资格的外地人或者境外人士,可以通过这种途径完成过户。不过这种方式只适合考虑将房产留作自用或长期出租,而如果今后要出售,这种方式就不太适合了,未来所需面对的高额税费将会是一个不小的负担。

 


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